Avis de valeur

Qu’est ce qu’un avis de valeur ?

Un avis de valeur est un document synthétique. Il est cependant précis et complet. La finalité d’un avis de valeur est de fixer la valeur d’un bien immobilier pour la vente ou par la location.

« Un avis de valeur met en lumière un marché local mais aussi sa cohérence. »

Quand et comment utiliser un avis de valeur ?

Un avis de valeur se rédige après une visite rigoureuse du bien et une analyse précise du marché local. L’avis de valeur décrit chaque caractéristique générale du bien, à savoir ses avantages, ses inconvénients, son entretien général, son éventuelle vétusté, et ses différentes prestations.

L’environnement immédiat est également un facteur clé dans une estimation immobilière. Le professionnel doit prendre en compte l’existence d’éventuelle(s) nuisance(s), l’exposition du bien, et les diverses commodités situées à proximité (transport en commun, commerces etc...).

Un avis de valeur permet à tout professionnel de l’immobilier : Notaires, gestionnaire de patrimoine agents immobiliers...d’établir un lien de confiance capital avec son client et bien débuter une négociation ou un investissement.
Un avis de valeur accorde donc au professionnel une crédibilité, une transparence vis-à-vis de son client.

Quelles méthodes utilisées pour faire un avis de valeur immobilier ?

Méthode par comparaison :

Cette méthode consiste à utiliser des références de transactions effectuées sur le marché immobilier, pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle des biens et droits immobiliers expertisés. Grâce au logiciel d’estimation mycolibrim vous trouverez en quelques clic des centaines de références d’appartements, de maisons avec ou sans terrain pour établir un comparatif parfaitement fiable.

Méthode par capitalisation du revenu :

Cette méthode consiste à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché et/ou valeur locative de marché), puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou d'actualisation (valeur actuelle d'une série de flux sur une période donnée).

Le taux de capitalisation est le rapport permettant de calculer la valeur de rendement à partir de la valeur locative de marché ou existante. Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale (hors frais d’acquisition). Ce taux s’applique à un revenu brut qui peut être variable selon la catégorie d’immeubles concernés et les pratiques dominantes pour chaque catégorie de biens immobiliers. Le cas échéant, le taux fera référence au loyer existant ou au loyer de marché.
Le taux de capitalisation varie en sens inverse de la classe de l’immeuble. Ainsi, plus celui-ci est de haut de gamme, plus le taux de capitalisation est faible. Lorsque le bien étudié comporte des cours ou des terrains importants, le taux de capitalisation retenu est largement inférieur aux taux habituellement constatés pour des constructions identiques, car la valeur vénale du terrain représente une part importante de la valeur totale du bien. Pour un bien vétuste, le taux de capitalisation est élevé car ces immeubles exigent de grosses réparations et sa valeur vénale s’en trouve réduite. Le taux va également varier avec le régime d’occupation.